서울 · 주택정비형 재개발 사례
순부담과 용적률 산정: 그림과 서울 재개발 사례
정비사업에서 도로나 공원을 제공하면 용적률 계획과 어떤 관계가 있을까요? 먼저 두 개념을 나누어 보고 실제 고시 사례로 연결해 봅니다.
그림으로 이해하기
공원이나 도로를 제공하면 어떻게 연결될까요?
먼저 어떤 시설을 제공하는지와 건물의 규모를 어떻게 계획하는지를 나누어 살펴보세요.
동네에 필요한 공간
파란색: 가상 주택 부지 · 초록색: 신설 공원 · 회색: 기존 도로
신설 시설과 기존 시설을 도면과 조서에서 각각 확인합니다. 신설 시설 전체가 곧바로 순부담이 되는 것은 아닙니다.
대지 위에 쌓이는 면적
용적률 산정에 포함되는 바닥면적의 합을 대지면적과 비교합니다.
그림은 이해를 위한 가상 예시입니다. 층수만으로 용적률을 판단할 수 없고, 실제 시설과 건축물은 해당 계획을 확인해야 합니다.
용적률을 아주 간단하게 계산하면
가상의 대지 1,000㎡에 용적률 산정에 포함되는 바닥면적의 합이 2,000㎡라면
2,000㎡ ÷ 1,000㎡ × 100 = 200%
이 숫자는 개념 설명용입니다. 실제 산정에서는 제외되는 면적과 대지 범위부터 확인합니다.
처음 보는 사람을 위한 그림
사업 전의 길과 새로 만드는 공원, 어떻게 볼까요?
같은 동네를 사업 전과 계획안으로 나누어 살펴보는 가상의 예시입니다. 색깔과 경계는 실제 지적도나 정비계획도가 아닙니다.
소유·면적 확인
소유·용도 확인
기존 도로가 구역 안 어디에 있는지, 국·공유지인지와 적용 가능한 귀속 절차를 확인해요.
건물 계획
시설 제공 검토
시설 제공 검토
신설 도로·공원과 주택 대지를 구분하고, 기존 시설의 존치·용도폐지 및 귀속 여부를 함께 살펴봐요.
사유지기존 도로계획 대지신설 시설
새 도로·공원 제공
계획에 따라 새로 만드는 정비기반시설을 공공에 제공하는지 살펴봅니다.
가정: 산정 대상 600㎡기존 도로의 무상양도 검토
용도폐지되는 기존 도로 중 관계 법령에 따라 무상양도 대상으로 확인되는 면적을 살펴봅니다.
가정: 산정 대상 200㎡순부담 면적 검토
위 두 면적만 산정에 해당하고 그 밖의 조정 항목이 없다고 가정하면
600㎡ − 200㎡ = 400㎡이 예시는 제공 시설에 기존 국·공유지가 겹치지 않고 두 면적이 모두 해당 기준의 산정 대상이라고 가정합니다. 실제 무상양도 여부와 산정 범위는 소유권·관리청 협의·법령 및 정비계획을 확인하세요. 건축물 환산면적이나 용도지역 혼재 등은 별도로 검토합니다.
기존 도로가 모두 무상양도되는 것도, 신설 시설 전체가 모두 순부담으로 인정되는 것도 아닙니다. 도면·소유권·용도폐지 및 관계 법령에 따라 별도로 확인합니다. 그림은 사업 전후 토지의 정확한 대응관계를 표현한 지도가 아닙니다.
서울시 운영기준 · 2026. 6. 5.
용도지역별 차이가 다르면 어떻게 볼까요?
정비기반시설 면적과 무상양도 가능 면적의 차이를 각 용도지역별로 확인하는 개념입니다. 아래 표시는 설명을 위한 가상 사례입니다. +와 −는 건물이나 주민 수가 아니라 각 용도지역의 정비기반시설 면적에서 무상양도 가능 면적을 뺀 차이의 부호입니다.
모두 플러스
두 지역 모두 정비기반시설이 무상양도 가능 면적보다 큽니다. 기준의 산정 방법에 따라 면적을 확인합니다.
일부 마이너스
각 지역의 차이에 해당 허용용적률을 반영해 합산합니다. 결과의 부호에 따라 재산정 적용 여부를 확인해요.
모두 마이너스
서울시 기준의 해당 사례에서는 정비기반시설 제공에 따른 상한용적률을 적용하지 않습니다.
다른 공공시설 등의 인센티브까지 모두 없다는 뜻은 아닙니다. 0이 나오는 경우와 개별 사업에 적용할 판본·범위는 원문과 관할청을 확인하세요.
실제 고시를 읽는 순서
숫자는 어느 자료에서 찾을까요?
아래는 고척동 253번지 일대 2025년 고시로 읽는 예시입니다. 개정 전 자료이므로 현재 구역에 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 구역과 계획 확인PDF 1쪽 ‘정비구역 지정 조서’와 ‘토지이용계획’에서 구역면적과 시설·획지 계획을 살펴봐요. 구역면적은 63,024.42㎡입니다.
- 시설별 현황 확인같은 토지이용계획에서 녹지·학교·공원 등 시설별 면적과 비고를 확인해요. 기존 시설의 소유·귀속은 별도 조서와 도면에서 확인해야 합니다.
- 용적률 산정표 찾기PDF 7쪽 ‘용적률 계획 → 개발 가능 용적률 산정’에서 신설 정비기반시설, 국·공유지 면적, 순부담 및 제공 후 대지면적을 나란히 확인해요.
- 비율의 분모와 조건 확인같은 7쪽에서 순부담률과 α의 분모를 구분하고 기준·허용·상한용적률 및 주석을 함께 읽어요. 결정 내용 변경 여부는 최신 고시에서 다시 살펴봐요.
헷갈리는 용어 비교
비슷해 보이는 숫자를 구분해요
순부담률과 α
순부담률은 해당 계획에서 순부담을 어떤 면적과 비교하는 비율인지 확인해요. 고척동 고시 예시의 3.01%는 구역면적이 분모입니다.
α토지는 기준에서 정한 공공시설 등 부지 제공 후 대지면적을 분모로 사용합니다. 같은 사례의 α는 0.03285입니다.
분자·분모와 적용 항목은 해당 기준·고시를 확인해요.기준·허용·상한용적률
기준은 계획의 출발점, 허용은 계획기준에 따른 인센티브 등을 반영해 검토하는 값, 상한은 해당 공공시설 제공 등 완화 기준을 적용해 검토하는 값으로 이해해요.
사업 유형과 적용 기준에 따라 산정 항목은 달라집니다. 법적상한용적률과 계획에서 결정된 값도 따로 확인해요.
각 단계가 모든 사업에 동일한 산식으로 적용된다는 뜻은 아닙니다.서울시 운영기준 · 2026. 6. 5. 일부개정 · 도시계획상임기획과 제5741호
용도지역이 섞이면 순부담을 다시 계산할 수 있어요
같은 구역 안에 여러 용도지역이 있고, 어떤 용도지역은 새 정비기반시설보다 무상양도 가능한 국·공유지가 더 많을 때가 있어요. 이때 면적을 단순히 더하기보다, 각 용도지역의 허용용적률을 반영해 다시 계산하는 경우가 있습니다.
- ① 지역별로 나누기정비기반시설과 무상양도 가능 국·공유지의 면적을 각 용도지역별로 정리해요.
- ② 차이를 구하기정비기반시설에서 무상양도 가능 면적을 빼 플러스인지 마이너스인지 살펴봐요.
- ③ 허용용적률 반영각 지역의 차이에 해당 부지의 허용용적률을 곱하고 결과를 합산해요.
- ④ 합산 결과에 따라합이 양수라면 기준에 정한 정비기반시설부지 허용용적률로 나눠 재산정해요. 합이 음수라면 정비기반시설 제공에 따른 상한용적률을 적용하지 않아요.
모든 용도지역이 양수인 경우와 모든 지역이 음수인 경우는 위의 혼재 사례와 구분합니다. 계산 결과가 0인 경우나 구역별 적용은 원문과 관할청에 확인하세요. 다른 공공시설은 별도로 확인해야 합니다.
공식 적용예시 3으로 직접 계산해 보기
서울시 운영기준 11쪽의 가상 예시입니다. 아래 면적에는 기준의 정비기반시설 건축물 환산면적이 포함되어 있어요.
| 용도지역 | 정비기반시설 − 무상양도 가능 면적 | 해당 부지 허용용적률 | 곱한 값 |
|---|---|---|---|
| 제3종 | −1,000㎡ | 230% | −2,300 |
| 준주거 | +800㎡ | 320% | +2,560 |
합산: −2,300 + 2,560 = 260 → 양수
재산정: 260 ÷ 3.2(320%) = 81.25㎡
이 예시에서는 재산정 결과 81.25㎡를 정비기반시설 건축물의 환산부지에 우선 적용합니다. 같은 면적을 토지와 건축물에 중복해서 넣지 않도록 구분해야 합니다.
320%는 이 공식 예시에서 사용한 값입니다. 재산정 분모와 각 항목의 적용은 개별 계획에 맞는 기준을 확인하세요. 단순히 −1,000㎡와 +800㎡를 더한 결과만으로 판단하지 않는 예시입니다.
서울시 공식 아카이브: 2026년 운영기준과 이전 판본 ↗ · 2026년 6월 5일 항목의 파일목록에서 PDF를 열어 8~11쪽을 확인하세요. 파일명에 “개정(안)”이 표시되어 있으며 본문 첫쪽에 개정일과 문서번호가 기재되어 있습니다. 이후 개정과 사업별 적용 여부는 공식 원문과 관할청에서 확인하세요.
이전 기준과는 무엇이 다른가요?
2025년 3월 판본에도 용도지역이 섞인 경우의 재산정 설명이 있었습니다. 2026년 판본은 용도지역별 양수·음수의 조합을 유형별로 제시하고, 재산정 결과의 건축물 환산부지 우선 적용과 예시를 명시합니다. 어느 판본이 개별 구역에 적용되는지는 계획의 진행 상황과 경과규정을 함께 확인해야 합니다.
서울시 고시로 살펴보기
실제 정비계획에서는 이렇게 구분했어요
서울시 고시 제2025-226호의 고척동 253번지 일대 주택정비형 재개발 산정표를 읽어본 사례입니다. 2026년 개정 전 고시 사례이므로 현재 기준이나 다른 사업에 그대로 적용할 수 없습니다.
① 순부담 면적
신설 정비기반시설 4,410.00㎡에서 고시가 제시한 두 국·공유지 면적 59.54㎡와 2,451.92㎡를 빼 1,898.54㎡로 산정했습니다.
② 분모가 다른 두 비율
순부담률 3.01%는 구역면적 63,024.42㎡ 대비입니다. 반면 α 0.03285는 순부담 면적을 제공 후 대지면적 57,802.58㎡로 나눈 값입니다.
③ 용적률 계획에서 확인
고시는 기준용적률, 허용용적률, 상한용적률을 따로 제시하고 α 등과 용도지역별 가중치를 사용합니다. 순부담률 3.01%를 그대로 용적률에 더하는 계산은 아닙니다.
고시에 나온 기존 기반시설 내 국·공유지 등의 위치·귀속 여부와 면적은 사례별로 다릅니다. 산정표의 3.01%는 반올림된 값입니다.
조금 더 자세히: 고시의 두 계산 보기
순부담 면적: 4,410.00 − 59.54 − 2,451.92 = 1,898.54㎡
순부담률: 1,898.54 ÷ 63,024.42 × 100 ≈ 3.01%
고시의 α: 1,898.54 ÷ 57,802.58 ≈ 0.03285
이 예시에서 두 비율은 분모와 쓰임이 다릅니다. 세부 인센티브 산정과 조건은 고시 원문을 함께 확인하세요.
순부담은 무엇인가요?
정비사업의 공공시설 제공을 살펴볼 때 새로 설치하는 시설과 기존 국·공유지 등의 처리 내용을 함께 살피는 개념입니다. 무엇을 빼거나 더하는지는 해당 사업에 적용되는 기준과 고시의 산정표를 확인해야 합니다. 공공기여, 기부채납, 순부담은 서로 관련되지만 같은 말로 단정할 수 없습니다.
용적률은 무엇인가요?
건축물의 용적률 산정에 포함되는 각 층의 바닥면적 합계를 대지면적으로 나누어 백분율로 나타냅니다. 모든 층의 모든 면적이 무조건 포함되는 것은 아닙니다. 적용 대상과 제외되는 면적은 건축법과 시행령을 확인하세요.
순부담과 용적률은 어떻게 연결되나요?
해당 계획과 기준에서 공공시설 부지 등의 제공을 용적률 완화 산정에 반영할 수 있습니다. 다만 순부담 면적만으로 허용 용적률이나 최종 건축 가능 규모가 자동 결정되는 것은 아닙니다. 기준·허용·상한용적률, 용도지역, 시설 종류 및 계획 결정과 심의 조건을 함께 확인합니다.
어떤 자료가 필요할까요?
정비구역 지정·변경 고시와 토지이용계획도, 기존과 신설 정비기반시설 조서, 국·공유지 및 용도폐지·무상양도 관련 자료, 용적률 산정표와 심의 조건을 함께 확인하세요. 개별 토지의 인정 여부는 관할청과 협의합니다.