서울 · 주택정비형 재개발
토지등소유자 산정방법: 재개발 동의자 수를 그림으로 이해하기
재개발 동의율을 계산하기 전에 토지등소유자를 어떻게 세는지 살펴봅니다. 토지와 건물이 몇 개인지와 소유자가 몇 명인지는 다를 수 있습니다.
재개발 · 동의자 수 산정 · 가상 사례
그림으로 보는 토지등소유자
먼저 개별 소유관계를 확인한 뒤, 같은 사람의 중복과 공유 관계를 살펴봅니다. 아래 그림은 서로 독립된 사례입니다.
필지 3개를 가진 한 사람은 원칙적으로 1명으로 산정합니다. 특정 사업시행 방식과 취득 시점에 따른 예외는 따로 확인합니다.
이 예시에서는 공유자 4분의 3 이상의 동의를 받아 대표 1명을 산정합니다. 공유자 동의와 대표자 선정 자료를 확인하세요.
토지에 지상권이 설정된 경우, 해당 토지 소유자와 지상권자를 대표하는 1명을 산정합니다. 등기와 대표 관계를 확인하세요.
‘4명 중 3명’은 누구의 동의일까요?
공유자 동의: 한 필지를 공유하는 4명 중 3명 이상의 동의를 받아 대표 1명을 산정하는 사례입니다.
구역 전체 동의: 재개발 조합설립에서는 별도로 토지등소유자 수와 토지면적에 대한 법정 동의 요건을 확인합니다. 두 비율은 분모와 목적이 다릅니다.
구역 전체 동의율 예시 · 재개발 조합설립
가상 구역에서 산정 대상이 100명, 토지면적이 10,000㎡이고 각 동의가 아래처럼 확인됐다고 가정합니다.
이 가상의 숫자는 두 비율 모두 기준 이상입니다. 실제 인가 여부는 동의서의 유효성, 면적·소유관계와 예외 등을 관할청에서 확인해야 합니다.
그림은 도시정비법에 따른 재개발의 이해를 돕는 예시입니다. 공유관계가 겹치거나 구분소유·신탁·국공유지·소재불명자가 있는 경우 단순 합산하지 말고 공부와 적용 규정을 확인하세요. 재건축·가로주택정비 등에는 별도 기준이 적용됩니다.
누가 토지등소유자인가요?
재개발사업에서는 정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자나 지상권자를 말합니다. 재건축은 건축물과 그 부속토지의 소유권을 함께 가진 사람에 관한 별도 정의가 적용됩니다. 사업과 단계부터 확인하세요.
먼저 확인할 자료
구역계에 따라 토지·건물 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장을 대조하고 소유자·공유 관계와 지상권, 국공유지 관리청을 확인합니다. 중복과 예외 여부는 관할 자치구와 검토하세요.
재건축과 구분하세요
이 페이지의 그림은 재개발 동의자 수 산정의 대표 사례입니다. 재건축은 건축물과 부속토지를 함께 소유한 경우, 공동소유, 여러 주택 소유 등의 별도 규칙과 건물 동별 동의 요건을 확인해야 하므로 이 예시를 그대로 적용하지 마세요.
동의자 수와 조합원·분양권은 다릅니다
동의자 수 산정, 조합원 자격, 분양대상자 판단은 적용 규정과 시점이 각각 다릅니다. 한 사람이 몇 명으로 산정되는지만으로 조합원 자격이나 분양권을 확정할 수 없습니다.