서울 기준 · 사업 소개와 추진 절차
재건축 알아보기
기존 공동주택 단지의 노후 상태와 토지·건축 조건을 바탕으로 사업을 검토합니다. 새 건물 규모뿐 아니라 소유관계·재건축진단·사업비를 함께 확인해야 합니다.
공식 자료 확인일 2026-10-27
단계마다 관련 서식과 실무상 미리 모을 자료를 적었습니다. 예시 자료가 모두 법정 제출서류인 것은 아니며, 제출 대상·작성 주체와 최신 양식은 관할 자치구에 확인하세요. 병행·생략·추가 절차가 있을 수 있으며 법정 제출서류 전체 목록은 아닙니다. 동의율·기한·적용 요건은 신청 시점의 법령·고시와 자치구 안내를 대조하세요.
서울 기준 · 공식 자료 확인 2026-10-27
사업 요건 확인하기
신청·선정과 조합설립은 서로 다른 단계입니다. 아래는 주요 기준을 정리한 것으로 모든 예외를 담지 않으며, 적용 시점과 사업 방식은 관할청에 확인하세요.
대상 · 일반 재건축
노후 공동주택 단지와 정비기반시설, 정비계획·구역 지정 여부를 확인합니다. 소규모재건축·리모델링은 별도 기준입니다.
근거: 서울시 정비사업 정보몽땅 · 재건축 (일부 구 절차 표기 유의) ↗조합설립인가 · 주택단지
전체 구분소유자 70% 이상과 토지면적 70% 이상의 토지소유자 동의 및 원칙적으로 각 동별 구분소유자 과반수 동의가 필요합니다. 동별 5명 이하·복리시설 등 예외와 단지 밖 포함 시 추가 요건은 제35조를 확인하세요.
근거: 도시정비법 제35조 · 조합설립인가 ↗재건축진단 · 사업시행계획인가 전
법 제12조는 해당 재건축진단의 실시 시점을 사업시행계획인가 전까지로 규정합니다. 대상·예외 및 구체적 실시 시점은 관할청과 확인하세요.
근거: 국가법령정보센터 · 도시정비법 제12조 ↗서울 · 공동주택 재건축 · 조합 방식 중심
추진주체가 단계마다 확인할 일
단지의 토지·건축 현황과 지정 여부부터 확인하세요. 아래는 대표 흐름이며 진단과 계획의 시점은 대상지에 따라 병행될 수 있습니다.
구청에 먼저 물어볼 것 · 재건축진단 대상·예외와 요청 시점은? 동별·소유자별 동의 산정은? 기존 계획과 대지권 자료 중 확인할 사항은?
병행 검토: 재건축진단의 대상·시점·준비 자료 → · 재건축진단 요청서 공식 서식 ↗ · 서울시 공사계약서와 확인사항 →
단계를 선택하면 준비 자료와 공식 근거를 볼 수 있습니다. 각 단계의 동의요건과 제출서류는 현재 법령과 관할 자치구 안내를 확인하세요.
서울시 발표 참고 · 2025년 7월
정비사업은 얼마나 걸릴까요?
아래는 서울시가 발표한 정비사업의 기존 소요기간과 단축 목표입니다. 재개발·재건축 개별 구역의 예상 일정이나 법정 처리기한이 아닙니다.
구역 지정 전 · 정비계획과 지정
서울시는 신속통합기획 도입 전 구역 지정에 5년 이상 걸렸고, 도입 후 평균 약 2~2.5년으로 줄었다고 설명했습니다. 신통 재개발은 후보지 선정 이후의 참고치로, 주민 준비·동의서 번호 부여와 후보지 선정 전 기간은 별도로 걸릴 수 있습니다.
구역 지정 후 · 추진위원회와 조합설립
서울시가 제시한 기존 평균은 약 3.5년입니다. 구역 지정 전 준비를 병행해 지정 후 1년 이내로 줄이는 것은 서울시의 정책 목표입니다.
조합설립 후 · 사업시행인가부터 이주·착공까지
서울시가 제시한 기존 평균은 조합설립 이후 착공까지 약 8.5년입니다. 설계·심의, 사업시행인가, 분양신청·관리처분인가, 이주 등이 포함됩니다. 각 단계별 기간은 사업지마다 달라 따로 정해진 기간으로 볼 수 없습니다.
착공 후 · 공사와 준공
서울주거포털은 공사 및 준공에 약 3~4년을 참고 소요기간으로 제시합니다. 공사 규모와 현장 여건에 따라 달라집니다. 입주·이전고시·청산에는 추가 기간이 필요할 수 있습니다.
확정 일정이 아닙니다. 주민 동의, 권리관계, 심의·인허가, 소송·보상·이주, 공사비 협상과 시공 여건에 따라 단축·지연되거나 사업이 중단될 수 있습니다. 절차가 병행되기도 하므로 위 기간을 단순 합산해 특정 구역의 일정으로 적용하지 마세요. 실제 계획은 조합·관할 자치구의 최신 자료로 확인하세요.
서울시 2025년 7월 발표: 단계별 기존 기간과 단축 목표 ↗ · 서울주거포털: 정비사업 표준 처리기한 ↗
전체 흐름부터 보기
아래 단계는 이해를 돕기 위한 대표 흐름입니다. 사업 방식과 대상지에 따라 병행하거나 달라지는 부분이 있습니다.
단지의 현재 조건 확인
준공·증축 이력, 대지권·소유관계, 용도지역, 기존 계획과 사업 추진 이력을 모읍니다.
준비할 자료 · 실무 제안
- 건축물대장·도면
- 토지·등기 자료
- 토지이용계획
- 기존 계획·고시
- 현황 사진
재건축진단과 추진 일정
진단 대상·예외와 실시 시점을 현행 조문으로 확인합니다. 진단 결과와 인가 일정의 관계를 따로 관리합니다.
준비할 자료 · 실무 제안
- 기존 진단·점검 자료
- 진단 요청 관련 서식
- 비용·일정 검토
- 관할청 회신
공식 서식·자료
- 재건축진단 요청서
국가법령정보센터 · 도시정비법 시행규칙 별지 제1호 · 보관일 2026-10-27
대상·요청 자격 및 최신 서식을 관할청에서 확인.
보관본 다운로드 ↓ 공식 원문·최신본 ↗
정비계획과 사업 주체
계획·구역 지정과 조합 등 시행 주체 구성을 검토합니다. 병행 가능한 절차를 고정된 직렬 순서로 단정하지 않습니다.
준비할 자료 · 실무 제안
- 건축 개략계획
- 기반시설·공공기여 검토
- 동의·정관·총회 자료
- 추정사업비
공식 서식·자료
- 조합설립동의서 · 재개발·재건축
국가법령정보센터 · 도시정비법 시행규칙 별지 제6호 · 보관일 2026-10-27
빈 법정 서식 참고본. 관할청의 검인·연번 및 최신 양식 확인 후 사용.
보관본 다운로드 ↓ 공식 원문·최신본 ↗ - 조합설립(변경)인가 신청서
국가법령정보센터 · 도시정비법 시행규칙 별지 제5호 · 보관일 2026-10-27
재개발·재건축 조합설립 인가 신청용. 관할청의 최신 제출목록 확인.
보관본 다운로드 ↓ 공식 원문·최신본 ↗
심의·사업시행계획인가
설계와 해당 심의를 진행하고 재건축진단 등 인가에 필요한 사항을 확인합니다.
준비할 자료 · 실무 제안
- 설계·사업시행계획
- 진단 관련 결과
- 심의·협의 조치표
- 해당 신청서류
관리처분부터 준공·청산
분양신청과 권리배분·부담금을 검토합니다. 이주·철거·공사·준공 이후의 이전고시·등기·청산도 일정에 포함합니다.
준비할 자료 · 실무 제안
- 감정평가·분양신청
- 관리처분계획
- 이주·공사 자료
- 준공·등기·정산 자료
서울시 자료 · 2026. 7. 8. 일부 개정
시공사 선정과 공사계약, 무엇을 봐야 할까요?
시공사 선정과 계약 준비 시기는 사업 방식과 적용 규정에 따라 다릅니다. 서울시 표준공사계약서는 재개발·재건축 공사계약을 검토할 때 참고할 수 있는 안내서입니다.
공사비에 무엇이 포함될까?
평당 단가뿐 아니라 적용 연면적, 부가가치세, 철거·기반시설 등 포함·별도 항목을 확인하세요. 표준계약서 제6조 · PDF 9~10쪽
공사기간은 언제부터 셀까?
실착공일과 준공일, 기간 변경 사유를 살펴보세요. 표준안은 실착공일부터 48개월을 예시하며 사업 여건에 따라 협의·조정할 수 있다고 설명합니다. 제7조 · PDF 10쪽
이주비와 사업경비는 누가 부담할까?
대여 주체와 금리, 상환 시점 및 연체 조건을 확인하세요. 조합원별 실제 이주비와 전체 사업경비는 구분해서 살펴봐야 합니다. 제17~20조와 별첨 2 · PDF 15쪽 이후, 54쪽
공사비가 바뀌면 어떻게 할까?
설계변경·물가변동에 따른 조정 근거, 산출 자료와 공사비 검증 및 총회 의결 관련 내용을 확인하세요. 제8조의2, 제22조 이후 · PDF 11~12쪽, 17쪽 이후
서울시 표준안은 참고용입니다. 실제 계약 내용은 사업장마다 다르고, 해당 법령과 입찰안내서·계약서·총회 의결 내용에 따라 확인해야 합니다. 다른 지역은 관할 지자체의 기준과 자료도 확인하세요.
서울시 공식 자료실에서 PDF·한글 파일 열기 및 다운로드 ↗
출처: 서울특별시 주거정비과, 서울특별시 정비사업 표준공사계약서(2026. 7. 8. 일부 개정). 이후 개정 여부는 공식 자료실에서 확인하세요.
착수 전에 점검할 것
- 사업 유형을 일반 재건축·소규모재건축·리모델링과 구분했는가
- 단지 및 대지권 자료와 실제 현황의 차이를 확인했는가
- 진단 적용과 일정에 대한 관할청 확인을 남겼는가
- 공사비·사업비·분담금 가정을 확정 사실과 구분했는가
공식 원문과 서식
- 서울시 정비사업 정보몽땅 · 재건축 (일부 구 절차 표기 유의)
- 국가법령정보센터 · 도시정비법 제12조
- 국가법령정보센터 · 재건축진단 요청서 서식
- 서울시 · 추진위원회와 조합설립 관련 질의응답
- 국가법령정보센터 · 도시정비법 시행규칙과 별지서식
- 서울도시공간포털 · 절차 및 제출서류 안내 (개정 여부 대조 필요)
기존 안내도에 구 조문·구 용어가 남아 있는 경우 현행 법령을 우선 확인합니다. 신청서·첨부목록은 해당 사업에 적용되는 법령의 별지서식과 관할청의 최신 목록을 확인하세요.